Contrazione della domanda e stretta del credito: gli effetti della pandemia sull’economia si abbattono anche sul mercato immobiliare, da sempre fondamentale per il paese. Con la chiusura al pubblico degli uffici di vendita, l’emergenza sanitaria ha infatti bloccato ogni attività di compravendita immobiliare che richieda il contatto umano.

Se è ancora presto per calcolare il danno, c’è chi stima una perdita nel settore tra i 9 e i 22 miliardi di euro rispetto all’anno scorso, per il quale si era registrato un trend positivo: secondo i dati pubblicati nell’ultimo Rapporto Dati Statistici Notarili, condotto dal Consiglio Nazionale del Notariato, nel primo semestre 2019 il mercato immobiliare registra un + 5,9% rispetto all’anno precedente nella compravendita di fabbricati a livello nazionale. Con un rallentamento nel 2020 stimato tra il 9 e il 20 per cento. Già con le prime misure di contenimento disposte dal governo - osservano le associazioni di categoria Anama, Fimaa e Fiaip - sono stati sospesi e in parte annullati oltre 20.000 atti, un dato che si somma alla possibile chiusura del 30% circa delle agenzie immobiliari operanti in Italia, generando disoccupazione e ricorso agli ammortizzatori sociali.

Ma qualche telefono continua a squillare: un segnale positivo arriva sul fronte delle polizze assicurative, che in un momento di generale instabilità possono favorire l’accordo tra le parti e l’erogazione del credito. In particolare rispetto alla commerciabilità degli immobili donati - circa il 5-6 per cento nel mercato della compravendita - che rappresentano un rischio maggiore per l’acquirente. Per anni infatti si è parlato dell’istituto della donazione come un’arma a doppio taglio. Se da un lato, questo tipo di atto garantisce rilevanti vantaggi fiscali e di pianificazione patrimoniale successoria ai soggetti coinvolti, dall’altro porta con sé svariate criticità, prima tra tutte la difficoltà di riuscire a rivendere i beni donati. Il problema principale è connesso al fatto che gli eredi legittimari del donante, nel caso in cui la donazione risultasse lesiva dei loro diritti successori, possano chiedere la restituzione del bene al donatario. Un soggetto terzo che volesse acquistare dal donatario l’immobile quindi, si esporrebbe al rischio di dover restituire il bene. In questo scenario, risulta poco sicuro anche per le banche concedere un mutuo per l’acquisto di beni che provengano da donazione. La svolta arriva nel 2014 quando Aon, multinazionale del brokeraggio assicurativo e i Lloyd’s hanno presentato sul mercato italiano la polizza "Donazione Sicura", primo strumento assicurativo studiato appositamente per tutelare l’acquirente di un immobile proveniente da donazione e la banca mutuataria.

«La polizza è studiata per evitare che l’acquirente dell’immobile sia costretto a restituirlo», spiega Aon. «Il codice civile - chiarisce la società - all’art. 563 stabilisce che “Il terzo acquirente può liberarsi dall'obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l'equivalente in danaro”. Su queste basi, in caso gli eredi legittimari agissero per riottenere l’immobile dal terzo acquirente, l’assicuratore provvederebbe a corrispondere agli stessi legittimari l’equivalente in denaro della quota di legittima di cui sono stati privati a causa della donazione, garantendo la sicurezza dell’acquisto».

Il terzo acquirente, insomma, non sarebbe più chiamato a restituire il bene e mantenendo la proprietà dell’immobile consentirebbe all’istituto di credito di non perdere la garanzia ipotecaria posta a tutela del mutuo. Una garanzia che potrebbe contribuire a sbloccare e risollevare il mercato nei prossimi mesi, favorendo in particolare l’erogazione del credito. Già negli ultimi 5 anni, grazie a questo tipo di polizze, sono state concluse oltre 50.000 compravendite per un indotto stimato di circa 6 miliardi di euro.